二手房交易20％個稅之下 房地產市場或進一步分化

作 者：鄧中豪、徐岳 來 源：新華網發(fā)表日期：2013-03-06

    國務院日前發(fā)布的“國五條”細則中，關于個人出售房產“應依法嚴格按轉讓所得的20％計征”的規(guī)定，引發(fā)市場廣泛關注。專家分析，此舉將增加部分二手房交易成本，或將引發(fā)二手房市場進一步分化，并對新房市場產生一定影響。

　　二手房交易個稅加碼　部分二手房交易成本將大升

　　日前，國務院出臺國五條細則，其中明確指出，要充分發(fā)揮稅收政策的調節(jié)作用。稅務、住房城鄉(xiāng)建設部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20％計征；稅務部門要繼續(xù)推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。

　　據(jù)了解，按照相關規(guī)定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額，個人所得稅稅率為20％。不能正確計算房屋原值和應納稅額的，以轉讓收入的1％－2％，核定應納個人所得稅額。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　雖然征稅方式上有兩種算法，但在實踐中一般都是按照總售價的1％征收。此次統(tǒng)一規(guī)定按差額的20％征收后，一些不符合免稅條件的二手房的交易成本將大大提升。

　　鏈家地產天津陽光100店客戶經理吳開偉給記者算了一筆賬，假設一套符合征稅條件的住房，原價100萬元，現(xiàn)在售價300萬元，原來只需要交3萬元的個稅，現(xiàn)在則需要按增值額的20％征個稅，稅額達到40萬元，這將極大增加部分二手房的交易成本。

　　調控加碼或致二手房市場分化

　　業(yè)內人士指出，由于個稅的征免差異，在個稅提高的情況下，二手房市場將出現(xiàn)分化。

　　吳開偉認為，在二手房的交易中，如果賣方持有時間不足5年，要按總房價的5.65％交營業(yè)稅，超過５年，只需按增值額的5.65％交營業(yè)稅。持有時間沒過5年的房子本來就不好賣，現(xiàn)在還要按照增值額的20％征個稅，這類房子的交易成本將極大增加。

　　中央財經大學民生經濟研究中心主任李永壯認為，以往賣方者若名下有二套房，只需要交房價1％的個稅，這部分個稅往往由買房者承擔。調控加碼后，要按房價差額的20％交個稅，交易成本極大提高，很難完全轉嫁給買房者。在存在其他市場選擇的情況下，無論是賣房者還是買房者都不愿意承擔這個成本，結果很可能是賣方不賣了，買方也不買了。

　　李永壯指出，個稅提高后，大量不符合免稅條件的二手房將被擠出二手房市場。一些符合免稅條件的二手房則會受到追捧，價格甚至可能會上升。

　　與此同時，學區(qū)房與非學區(qū)房也可能出現(xiàn)分化。天津某事業(yè)單位的李先生表示，現(xiàn)在城區(qū)的新樓盤很少，但城區(qū)在學區(qū)方面有明顯優(yōu)勢，如果想要一個好學區(qū)，只能買二手房。這些剛性需求是征稅無法改變的。調控后學區(qū)好的二手房還是有需求，稅收相對容易轉嫁，交易不一定會減少。

　　二手房市場被打壓　一手房市場或更火爆

　　我愛我家市場研究中心分析認為，由于新建商品房市場不存在業(yè)主出售環(huán)節(jié)，因而在個稅費用上占據(jù)優(yōu)勢，預計在政策細則具體實施后，將有一部分二手房市場需求，被擠壓至新房市場。

　　記者采訪中了解到，去年一段時間內，多地樓市需求不旺，開發(fā)商被迫“以價換量”，降價促銷；隨著市場需求的回升，價格又出現(xiàn)補漲。一些分析人士擔心，如果未來新房市場需求旺盛，房價仍有可能出現(xiàn)上漲壓力。

　　天津房地產協(xié)會副會長徐保滿認為，征收大額的交易稅，會迫使一批二手房離場，減少市場供給。在限購、限貸、差別營業(yè)稅并存的情況下，提高交易稅已不能進一步抑制市場需求。市場需求不變，供給減少，或將加劇市場供需的不匹配。市場上的剛需即使需要觀望一段時間，最終也會出手，大量的市場需求如果流向一手房，有可能抬高一手房價格。

　　因此，專家建議調控房價最終要從調節(jié)供需著手。一方面增加土地供應、平穩(wěn)土地價格，保障新建房源的持續(xù)供給；另一方面大力推進保障房建設，為低收入群體解決住房問題。