以房養(yǎng)老試點(diǎn)近兩年參與者寥寥 曝四大風(fēng)險(xiǎn)問題

來 源：法制日報(bào)發(fā)表日期：2016-06-07

        中國保監(jiān)會(huì)“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)兩年即將到期，然而，上海保監(jiān)局副局長李峰近日在“上海論壇”上透露，截至5月20日，全國參與“以房養(yǎng)老”共78人59戶，辦完所有流程的是47人38戶。這在60歲人口已達(dá)到2.16億（截至2015年）的人口大國，可謂滄海一粟。

　　“以房養(yǎng)老”作為養(yǎng)老保險(xiǎn)的第三支柱，只是解決老年貧困化的一個(gè)可能選項(xiàng)，只能為少數(shù)人的補(bǔ)充養(yǎng)老錦上添花，不可能也不應(yīng)該成為養(yǎng)老保險(xiǎn)的主體。

　　老百姓考慮房價(jià)上漲，抵押房產(chǎn)獲得的養(yǎng)老金太低。保險(xiǎn)公司擔(dān)心房價(jià)走低，得不償失，同時(shí)還面臨無法實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　目前只有保監(jiān)會(huì)的一份部門規(guī)范性文件來規(guī)范“以房養(yǎng)老”市場，法律效力比較低，一旦出現(xiàn)糾紛，這個(gè)文件到底能不能為投保人提供保護(hù)，是未知數(shù)。

　　以房養(yǎng)老”這一曾被稱為破解養(yǎng)老難題的大招，卻在實(shí)際推行過程中意外遇冷。

　　2014年7月1日，我國開始在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”。至今年6月30日，兩年試點(diǎn)到期。

　　最新的數(shù)據(jù)是這樣的——上海保監(jiān)局副局長李峰近日在“上海論壇”上透露，截至5月20日，全國參與“以房養(yǎng)老”共78人59戶，辦完所有流程的是47人38戶。這一數(shù)字在60歲人口已達(dá)到2.16億（截至2015年）的人口大國，可謂滄海一粟。

　　早在今年年初，保監(jiān)會(huì)召開座談會(huì)，要求“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)城市——北京、上海、廣州、武漢進(jìn)一步擴(kuò)圍。同時(shí)，也總結(jié)了試點(diǎn)過程中遇到的問題，如試點(diǎn)工作推進(jìn)一年多以來，很多人對這種新的養(yǎng)老方式還不是很了解，存在一些疑慮，響應(yīng)者寥寥。

　　不僅是參保對象熱情不高，另一端的保險(xiǎn)公司對“以房養(yǎng)老”也并不熱心。到目前為止，參與“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司中，僅有幸福人壽一家推出了相關(guān)產(chǎn)品。

　　對于一個(gè)在海外已成熟，政府也力推的保險(xiǎn)產(chǎn)品，為何參保對象和保險(xiǎn)公司雙方都不感興趣？倫理道德風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)以及市場風(fēng)險(xiǎn)，或許是答案的出口。

　　倫理道德風(fēng)險(xiǎn)

　　“以房養(yǎng)老”不符合傳統(tǒng)

　　2015年3月25日，幸福人壽首款“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目，即老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品獲批上市。

　　所謂“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，也就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；而在老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

　　也就是說，通過“以房養(yǎng)老”，房屋可以從超長期的耐用消費(fèi)品，轉(zhuǎn)變成一種具有相當(dāng)流動(dòng)性的資產(chǎn)。通過一次性的金額給付或者是終身年金給付，實(shí)現(xiàn)房屋既有居住性，又有流動(dòng)性、收益性的統(tǒng)一。

　　2015年4月10日，在北京、上海和武漢同時(shí)簽署了“以房養(yǎng)老”第一單。截至今年5月20日，北京、上海、廣州、武漢四地共計(jì)59戶、78位老人參與“以房養(yǎng)老”。參與的老人每月從幸福人壽拿到的養(yǎng)老金從3000元到1萬多元不等，月領(lǐng)金額最高的一位上海老人，每月可領(lǐng)1.9萬元。

　　在幸福人壽的產(chǎn)品定位中，“以房養(yǎng)老”主要是針對無子女老人和失獨(dú)老人。這樣的定位標(biāo)準(zhǔn)，也凸顯出老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在中國面臨的首要尷尬——對社會(huì)觀念和傳統(tǒng)倫理的挑戰(zhàn)。

　　“中國是反哺式的養(yǎng)老方式，養(yǎng)兒防老，老人的房子由兒女繼承也是天經(jīng)地義的，要打破這個(gè)倫理觀念很難。”中國社科院社會(huì)政策研究中心研究員唐鈞向記者坦言，“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”在很大程度上并不符合中國國情。

　　在記者的走訪中，九成以上受訪老人均表示，我國傳統(tǒng)觀念就是“養(yǎng)兒防老”和“家產(chǎn)傳后”，房產(chǎn)更愿意留給子女繼承，交給銀行、保險(xiǎn)公司處理看起來很不靠譜，也容易使親人之間產(chǎn)生隔閡。

　　同時(shí)，記者走訪北京市多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，在接受采訪的幾十位老人中，幾乎所有子女在身邊的老人都不大愿意接受“以房養(yǎng)老”。至于空巢老人、失獨(dú)老人等特殊人群，目前北京市的一些城區(qū)已啟動(dòng)居家養(yǎng)老醫(yī)療服務(wù)，一些老人在家門口即可享受專業(yè)的養(yǎng)老醫(yī)療服務(wù)，他們對“以房養(yǎng)老”也存在著諸多顧慮。

　　“對廣大公眾而言，基于‘家產(chǎn)傳后’的傳統(tǒng)觀念，房屋留給兒孫已經(jīng)有數(shù)千年的傳統(tǒng)，不能也不應(yīng)當(dāng)成為養(yǎng)老的主體工具。‘以房養(yǎng)老’真正的需求者應(yīng)當(dāng)針對老年貧困人群，如孤寡老人、近年來出現(xiàn)的‘失獨(dú)家庭’以及部分其他原因致貧者。特別是失獨(dú)家庭，單靠微薄的政府補(bǔ)助不足以慰藉他們的生活和心靈，如果‘失獨(dú)家庭’及孤寡老人這些社會(huì)弱勢人群有‘以房養(yǎng)老’的需求，政府部門應(yīng)當(dāng)予以支持，并在稅收、交易費(fèi)用等方面給予他們更多的優(yōu)惠和幫助。”中國政法大學(xué)法和經(jīng)濟(jì)研究中心教授胡繼曄向記者分析說，和歐美國家住房反向抵押貸款目標(biāo)之一是解決老年貧困化不同，中國解決老年貧困化的主體還是政府主導(dǎo)的第一支柱——基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，未來還需要大力發(fā)展雇主和雇員共同繳費(fèi)的第二支柱——企業(yè)年金、職業(yè)年金。住房反向抵押貸款作為養(yǎng)老保險(xiǎn)的第三支柱，只是解決老年貧困化的一個(gè)可能選項(xiàng)，只能為少數(shù)人的補(bǔ)充養(yǎng)老錦上添花，不可能也不應(yīng)該成為養(yǎng)老保險(xiǎn)的主體。

　　從國際上看，“以房養(yǎng)老”也算是一個(gè)小眾業(yè)務(wù)。英國2012年新發(fā)放反向按揭1.75萬單，占同期65歲以上老人比例不足0.2%。保監(jiān)會(huì)副主席黃洪在今年1月底的試點(diǎn)工作座談會(huì)上介紹，即使在開展比較早、比較成功的美國，在有條件參與的老年家庭中，也只有約3%的參與比例。

　　市場風(fēng)險(xiǎn)

　　房價(jià)難預(yù)測影響積極性

　　在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的推進(jìn)過程中，“房價(jià)”是永遠(yuǎn)也繞不開的話題。有意思的是，在這個(gè)市場上，“以房養(yǎng)老”的供需雙方都覺得，參與其中不劃算。

　　每個(gè)月的5號，82歲的北京老人錢芬都要在保姆的陪同下，去銀行進(jìn)行工資的存儲(chǔ)等業(yè)務(wù)。即使兒女都在國外，這位老人依舊表示不考慮“以房養(yǎng)老”，原因是“我們的考慮很簡單，就是保險(xiǎn)公司能給我們多少錢？就算我活到90歲，保險(xiǎn)公司最多給我們幾十萬元，但那時(shí)候一套房子可能就值幾百萬元了”。

　　年齡大的老人不接受，歲數(shù)相對小的老人也不“信任”這一保險(xiǎn)模式。

　　“現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)很高了，就拿我的這套學(xué)區(qū)房來說，去年是每平方米7萬元，現(xiàn)在已經(jīng)直逼9萬元了，如果這套房子用來‘以房養(yǎng)老’，怎么評估？等我身故之后，是按照辦理時(shí)的房價(jià)還是身故時(shí)的房價(jià)？”今年61歲的北京市民趙凱擁有三套住房，其中兩套西城區(qū)的學(xué)區(qū)房、一套四環(huán)以里的住房。即使如此，上述問題得不到解決，他表示“不敢‘以房養(yǎng)老’”。

　　查閱相關(guān)資料，記者注意到，為了解決房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給參與“以房養(yǎng)老”的老人帶來的影響，保監(jiān)會(huì)要求保險(xiǎn)公司對投保人抵押房屋增值采取兩種處理方式，即試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型和非參與型。參與型產(chǎn)品是指保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益；非參與型產(chǎn)品則指保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長全部歸屬于保險(xiǎn)受益人。

　　一位不愿具名的保險(xiǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向記者坦言，“老百姓可能想的是漲價(jià)問題，我們則需要考慮房價(jià)貶值。我國目前房價(jià)的絕對值已經(jīng)很高，在國家宏觀調(diào)控、限購等房地產(chǎn)政策下，未來房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期越來越大打折扣。在這種情況下，參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)如何根據(jù)每年評估分享增值收益，百分比是多少？房產(chǎn)收益還未兌現(xiàn)時(shí)一切還只是紙面財(cái)富，如何預(yù)料老年人身故最終處置時(shí)價(jià)值幾何”？

　　上述業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析說，非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)則面臨更多的問題——如何評估房地產(chǎn)市場未來的波動(dòng)？以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)向老年人發(fā)放每月收益？老年人養(yǎng)老保險(xiǎn)以什么樣的利率水平償還？

　　法律風(fēng)險(xiǎn)

　　抵押房產(chǎn)價(jià)值或難實(shí)現(xiàn)

　　不過，即使是非參與型產(chǎn)品，仍面臨法律方面的風(fēng)險(xiǎn)。

　　保監(jiān)會(huì)關(guān)于“以房養(yǎng)老”的53號文件中雖然沒有提及貸款人子女的繼承權(quán)問題，但保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問中提出，參與貸款的老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房價(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，不再向老年人的家屬追償。

　　對此，胡繼曄向記者表示這樣的擔(dān)心，在業(yè)務(wù)開展之初，保險(xiǎn)公司為了擴(kuò)大客戶基礎(chǔ)可以采取這樣的措施，但其面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

　　2005年1月1日開始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定：對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債；第七條規(guī)定：業(yè)主抵押自己所有房屋，如果該套房產(chǎn)是屬于業(yè)主的惟一可以居住房產(chǎn)，而且也有充分證據(jù)可證明這一點(diǎn)的時(shí)候，那么即使抵押權(quán)人向業(yè)主追討欠款，法院也不能拍賣、變賣或者抵債。

　　“一旦老年人與保險(xiǎn)公司簽署反向抵押貸款合同，在老年人病重時(shí)，有子女入住該抵押房屋，并且聲稱是‘惟一住房’，未來即使老人去世，保險(xiǎn)公司也很難將其子女驅(qū)離，屆時(shí)保險(xiǎn)公司將無法實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值?？梢?，法律風(fēng)險(xiǎn)因素是無法由保險(xiǎn)公司自身進(jìn)行防范的。”胡繼曄說。

　　這還不是多數(shù)保險(xiǎn)公司不愿推進(jìn)“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”的唯一原因。

　　政策風(fēng)險(xiǎn)

　　70年產(chǎn)權(quán)問題如何解決

　　住房70年產(chǎn)權(quán)也被視為障礙之一。

　　“‘到期’的房子肯定養(yǎng)不了老。”趙凱仍舊以“西城的學(xué)區(qū)房”向記者舉例說，“建造時(shí)間在1970年左右，到現(xiàn)在已經(jīng)46年了，還有24年‘到期’。我要活到90歲，怎么辦”？

　　不過，問題并非僅此而已。上述不愿具名的保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂更加“現(xiàn)實(shí)”：“就算還有幾年的使用年限，保險(xiǎn)公司依靠剩下的使用年限幾乎無法補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)也較大。”

　　記者注意到，根據(jù)物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法，土地使用權(quán)續(xù)期必須重新獲得政府批準(zhǔn)，可能要重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都將被政府無償收回，“這是保險(xiǎn)業(yè)開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)關(guān)注的焦點(diǎn)。”上述人士說道。

　　在胡繼曄看來，基于這些風(fēng)險(xiǎn)因素，借鑒歐美發(fā)達(dá)國家?guī)资甑淖》糠聪虻盅嘿J款的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，可以發(fā)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”只是“小眾產(chǎn)品”，在減少老年貧困化方面起到了一定的作用，相當(dāng)于一款面向老年人的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，“總體而言，政府部門應(yīng)當(dāng)發(fā)展住房反向抵押貸款在解決養(yǎng)老問題中的戰(zhàn)略性作用，制定更加完善的規(guī)則，以風(fēng)險(xiǎn)防范為出發(fā)點(diǎn)，引導(dǎo)中國剛剛興起的住房反向抵押貸款健康發(fā)展”。

　　據(jù)了解，中國目前只有保監(jiān)會(huì)的一份部門規(guī)范性文件來規(guī)范市場，法律效力比較低，一旦出現(xiàn)糾紛，這個(gè)文件到底能不能為投保人提供保護(hù)，是未知數(shù)。另一方面，政府部門也沒有出臺(tái)相應(yīng)的稅收及補(bǔ)償政策，沒有明確的主管部門。

　　對此，胡繼曄的建議是，住房反向抵押貸款應(yīng)進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，“我國目前正式支持的僅保監(jiān)會(huì)的53號文件，城鄉(xiāng)建設(shè)部門、銀行監(jiān)管部門、擔(dān)保機(jī)構(gòu)都未介入。實(shí)際上，我國的銀行業(yè)已經(jīng)有了相當(dāng)長期的住房抵押貸款經(jīng)驗(yàn)，從風(fēng)險(xiǎn)識別與防范、房價(jià)壓力測試等許多方面都具有優(yōu)勢，在住房反向抵押貸款方面應(yīng)當(dāng)發(fā)揮更重要的作用。未來，我國在保監(jiān)會(huì)53號文件試行的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)由中央政府主管部門——保監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部共同設(shè)立國家層面的住房反向抵押貸款保險(xiǎn)基金，國家提供稅收減免和部分補(bǔ)貼，同時(shí)要求所有提供住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)都強(qiáng)制性地繳納保險(xiǎn)基金，以部分抵御未來住房反向抵押貸款市場波動(dòng)和長壽的風(fēng)險(xiǎn)。特別對于可能中途退出的參保人，應(yīng)當(dāng)通過精算，事先在合同中進(jìn)行約定，確保合同雙方的權(quán)益”。

　　中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院保險(xiǎn)系主任袁輝則提出，保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”是實(shí)物資產(chǎn)與金融資產(chǎn)的結(jié)合，既是金融產(chǎn)品也是觀念產(chǎn)品，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)涉及面廣，既涉及法律，又涉及經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境和房地產(chǎn)價(jià)格的未來走勢，更為重要的是涉及人們的養(yǎng)老觀念的更新，因此該款新產(chǎn)品的推行和市場接受度，需要一個(gè)過程，不能急于求成。