據央視《每周質量報告》昨天報道，長期關注我國房地產業(yè)發(fā)展的北京執(zhí)業(yè)律師李勁松，根據國家統(tǒng)計局、財政部及國家稅務總局公布的房地產相關數據，對沒有征收到位的土地增值稅做出分析測算，結果發(fā)現，自2005年1月1日至2012年12月31日，全國各類房地產企業(yè)應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而實際上，這8年間國家征收到的土地增值稅僅為0.8萬億元。這意味著，全國房地產開發(fā)企業(yè)應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億。

 

算賬 房企8年欠稅3.8萬億

 

據專家介紹，土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅。據測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需要繳納土地增值稅。按照目前房地產商通常的操作模式，土地增值稅已經被列入開發(fā)成本，也就是說，房地產商應向國家繳納的土地增值稅，早已包含在消費者的購房款中。按照現行規(guī)定，在房地產開發(fā)項目銷售超過85%，或者獲得商品房預售許可證滿3年等條件下，稅務部門就應當按規(guī)定對該開發(fā)項目土地增值稅進行清算征繳。

 

央視報道稱，李勁松在對國內知名的40多家上市房地產公司的企業(yè)年報進行分析后發(fā)現，這些公司無一例外都有巨額應繳未繳的土地增值稅。截至2012年12月31日，其中28家房地產上市公司應繳未繳土地增值稅總額高達640億元。應繳未繳土地增值稅金額排名前十的企業(yè)分別是：雅居樂（83億元）、SOHO中國（64億元）、富力地產（58億元）、萬科（58億元）、華僑城（49億元）、招商局地產（44億元）、合生創(chuàng)展（42億港元）、融創(chuàng)中國（27億元）、金地集團（26億元）、新世界中國地產（24億港元）。

 

李勁松根據國家統(tǒng)計局、財政部和國家稅務總局公布的房地產相關數據，對全國范圍內沒有征收到位的土地增值稅做了分析測算：自2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國商品房銷售總額超過31.2萬億元；而中國社科院2011住房綠皮書披露，2009年全國房地產行業(yè)平均毛利率為55.72%，這幾年房地產市場非常火爆，其中沒有達到土地增值稅清算條件的項目收入幾乎可以忽略。照此測算，全國各類房地產企業(yè)應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元。而實際上，這8年間國家征收到的土地增值稅僅為0.8萬億元。這就意味著，全國房地產開發(fā)企業(yè)應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

 

分析 欠稅房企從中獲利不菲

 

截至2012年12月31日，廣州富力地產有58億元應繳未繳土地增值稅，記者就此問題致電富力地產，該公司一名負責人表示，這些土地增值稅“沒到繳的條件”，滿足繳稅條件后，就會“有一筆就繳一筆”。該負責人表示，“不是（企業(yè)年報）上面掛多少，就要繳多少。”

 

記者注意到，富力地產等房企雖然聲稱在年報中所列出的土地增值稅不是現時義務，并不需要全部立即上繳，卻將這部分土地增值稅算成公司已經支出的經營成本，也就是說，這些上市公司向股民公布的年報中，所計算的企業(yè)利潤已經減掉了這部分他們并沒有足額上繳的土地增值稅。記者追問富力地產為何采取這種完全不合理的計算方式，相關負責人卻避而不答。

 

對于富力地產聲稱上述土地增值稅“還沒達到清算征繳條件”的說法，專家稱這種解釋站不住腳。“應付稅金就是你應該繳的稅，比如說你算出來應繳1000萬元稅金，如果你沒繳，那就欠稅了。”財政部財政科學研究所副所長劉尚希說。

 

把應付未付土地增值稅長期掛在自己的賬上，為什么會成為房地產上市公司的慣常做法呢？

 

招商局地產一位不愿透露姓名的相關部門負責人說，其目的之一是直接獲取銀行利息，“（這是）公司的一個策略，錢存在銀行里，40多億，我晚一個月繳的話，有多少利息收入？如果我早繳一個月，又損失多少利息？”專業(yè)人士指出，開發(fā)商把土地增值稅攥在手里，不但有利可圖，而且獲利不菲。以SOHO中國為例，該公司有應繳未繳土地增值稅64億元，存在銀行每月可獲利息1500多萬元，一年就是1.8億元。

 

探因 土地增值稅征繳很復雜

 

依據我國法律規(guī)定，納稅人未按規(guī)定期限繳納稅款的，稅務機關除責令限期繳納稅款外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款的萬分之五的滯納金，企業(yè)面臨的應該是數額驚人的罰款，企業(yè)負責人甚至可能需要承擔刑事責任。實際情況卻是，地產公司并未因此受到任何懲處。

 

廣州富力地產和碧桂園應繳未繳稅款分別高達58億元和72億元，記者分別就此采訪廣州市地稅局和碧桂園所在的佛山市順德區(qū)地稅局，得到的答復都是他們并不掌握這些公司有關土地增值稅的數據。

 

專家告訴記者，由于房地產項目開發(fā)周期長，涉及的開發(fā)成本又復雜，再加上企業(yè)有避稅的天性，在相當大的程度上，在稅務部門和房地產開發(fā)企業(yè)之間，相關財務信息是不對稱的，稅務部門事實上難以避免地處于劣勢被動地位。劉尚希表示，土地增值稅實際上是一個征管非常復雜的稅種，“從理論上講很好說，但是實際上操作起來非常復雜，成本非常高，很難征到位。”

 

李勁松表示，有很多房地產公司都在境外注冊，“假如說以后它把資產都轉移了，公司名存實亡，成了一個空殼公司，這種情況下，不管它賬面上欠繳多少土地增值稅，國家其實都無從征繳。”

 

國家稅務總局相關官員表示，土地增值稅對房地產市場的調控發(fā)揮著越來越重要的作用，國家稅務總局將對一些違反國家稅收法規(guī)的惡意行為，進行嚴厲查處。

 

業(yè)界回應

 

任志強發(fā)微博稱不存在逃稅

 

京華時報記者昨天分別致電央視《每周質量報告》報道中提及的多家“欠稅”房企，截至發(fā)稿未獲正面回應。昨晚，在報道中被指“欠稅”的華遠地產股份有限公司董事長任志強通過個人微博連發(fā)數條帖子做出回應，稱土地增值稅是按項目所在地政府規(guī)定的比例在預售時先預繳的稅種，不存在逃稅、避稅和拖欠的可能。他還直指相關報道“愚蠢無知”。

 

“土地增值稅是按項目所在地政府規(guī)定的比例在預售時先預繳，按項目進度和完成的條件進行最終結算的納稅方式。政府的預繳正是無償提前占用企業(yè)流動資金的納稅方式。”任志強說，企業(yè)在項目預繳土增稅時就必須預提應繳未繳的土增稅成本并列入公布的科目中說明這些應繳未繳的稅項，但在未達到稅法規(guī)定的結算條件時，可以不繳，并不違背稅法，也非拖欠。

 

達到結算條件時，項目會重新進行結算，并根據實際結算調整預算情況。有的項目在結算時會提高實際上繳的數額，有的則會因預算成本的增加而減少土增稅的繳納數額，甚至有可能實際上應繳數小于已經預繳的土增稅。因此在稅法中有“多退少補”的規(guī)定。這一規(guī)定說明，預算中計提的應繳未繳土增稅科目中的數并非為結算時的實際繳稅數。

 

任志強表示，一個集團中單獨結算的項目，分別在不同的稅務局管轄下，每個項目的進度不同，必然有大量的項目未達到稅法的結算時間，就必然匯總為一個巨大的應繳未繳數，但分散到各個項目也許只剩下的是結算的收尾數。不排除項目公司合法利用稅法中的規(guī)定拖延應結算的條件，如將預售的條件結點拖后，大項目分別領取預售證，等待現房或準現房時才開始銷售等，不違背稅法就行。這只能說是預繳稅后結算的制度結果。企業(yè)會高預提，以減少后期風險。如果尾盤處理或降價則必然減少結算時的實際繳稅額。

 

任志強說，確實有的項目可能有已達結算條件而未結算的情況。稅務部門會在完不成稅收增長任務時深查或催稅，房企無法偷稅、避稅。

 

■名詞解釋

 

土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業(yè)等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。目前我國的土地增值稅實行四級超額累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。