北京市保障性住房物業(yè)管理模式研究
【摘要】：本文以保障性住房為研究對象，在對北京市首個廉租房調(diào)查和訪談的基礎(chǔ)上，運(yùn)用公共財政和委托代理理論，分析了北京市保障性住房物業(yè)管 理的現(xiàn)狀和存在問題。進(jìn)一步通過國內(nèi)外文獻(xiàn)比較研究，在比較研究國內(nèi)國際保障性住房物業(yè)管理基礎(chǔ)上，本文最后提出了完善我國保障性住房物業(yè)管理的新模式建 議。
【關(guān)鍵詞】：保障性住房;物業(yè)管理;物業(yè)管理模式
【正文】：
一、研究背景及意義
(一)研究背景
1.北京市保障性住房大規(guī)模投入使用
從1998年我國城鎮(zhèn)住房制度改革以來，北京市房地產(chǎn)業(yè)不斷穩(wěn)步發(fā)展，為北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要貢獻(xiàn)。同時，北京市保障性住房體系也不斷完 善，目前已經(jīng)形成了由經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房、廉租住房和公共租賃住房四個層次構(gòu)成的住房保障體系，人民群眾居住水平和居住質(zhì)量顯著提高。根據(jù)北京市 統(tǒng)計局統(tǒng)計，2007年至2009年間，北京市累計開工建設(shè)保障性住房2333萬平方米、24.8萬套。2009年新開工保障性住房面積938萬平方米， 比上年增加135萬平方米，竣工229萬平方米，2萬多戶住房困難家庭將搬進(jìn)新居;全市保障性住房施工面積占住宅施工面積的38%，比上年提高12.3個 百分點(diǎn);投放各類保障性住房10萬套。根據(jù)規(guī)劃，北京市2010年將進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，明確2010年要實(shí)現(xiàn)“兩個50%”的目標(biāo)：自住型、 改善型等各類保障性住房用地要占到住宅供應(yīng)用地總量的50%以上，新開工建設(shè)和收購保障性住房13.4萬套，占全市住宅開工套數(shù)的比例達(dá)到50%以上，保 障性住房支持力度再次加大。
2.保障性住房物業(yè)管理面臨困境
雖然北京市保障性住房的建設(shè)已經(jīng)大規(guī)模展開，但是近年來一批保障性住房小區(qū)在建成后物業(yè)管理方面卻遇到了困境。與設(shè)計功能完善、建設(shè)水平上等、配套設(shè)施完備等形成對比的是保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理工作較為滯后，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：
第一，物業(yè)管理資金來源不足。對于保障性住房小區(qū)，政府對物業(yè)公司進(jìn)行相關(guān)補(bǔ)貼，而由于政府財力有限，往往其補(bǔ)貼相對于物管前期的成本投入和日常的運(yùn)行費(fèi)用只能解決部分問題，無法支持更完善的物業(yè)管理服務(wù)。
第二，物管機(jī)構(gòu)關(guān)系尚未理順完善。政府在物業(yè)管理中應(yīng)起到什么作用，是主導(dǎo)，還僅僅是輔助監(jiān)督;專門物管公司與居委會如何協(xié)調(diào)關(guān)系以更好地完善 物業(yè)管理;是否像普通商品房小區(qū)引入業(yè)主委員會;社區(qū)富裕勞動力資源是否可以充分利用，參與小區(qū)物業(yè)管理。這些都是值得探討的問題。
第三，相關(guān)部門在謀劃保障性住房小區(qū)時重規(guī)劃、重建設(shè)，輕管理，在此類小區(qū)立項(xiàng)之初對如何做好日后物業(yè)管理工作重視不夠、投入不足，在部分小區(qū) 還形成重建設(shè)—輕管理—(政府投入資金)搞整治—輕管理—(政府投入資金)再整治的惡性循環(huán)狀態(tài)。不僅小區(qū)整體環(huán)境和配套設(shè)施、設(shè)備得不到較好的維護(hù)，重 要的是相關(guān)業(yè)主和住戶良好的居住習(xí)慣難以養(yǎng)成，嚴(yán)重影響了這些業(yè)主和住戶的生活品質(zhì)，損害了城市整體形象，造成政府為相關(guān)小區(qū)進(jìn)行重復(fù)整治所投入資金的浪 費(fèi)。
(二)研究意義
1.改善現(xiàn)有保障性住房的物業(yè)管理
北京市現(xiàn)有保障性住房盡管在設(shè)計、配套設(shè)施等方面可圈可點(diǎn)，但是物業(yè)管理方面卻存在諸多問題：維持物業(yè)管理所需資金和人員的來源問題;政府、物 業(yè)公司和居委會在物業(yè)管理層面角色定位混亂不清晰問題;物業(yè)管理水平滯后，跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步等問題。本文的研究將為解決現(xiàn)有保障性住房物業(yè)管理存在的 問題提供借鑒。
2.為新投入使用的保障性住房物業(yè)管理提供建議
隨著保障性住房建設(shè)速度的加快，以保障性住房為主或者在主城區(qū)內(nèi)高檔商品房小區(qū)配建保障房的情況會越來越多，強(qiáng)化新投入使用保障性住房物業(yè)服務(wù) 的任務(wù)也日益艱巨。由于之前保障性住房物業(yè)管理問題已經(jīng)不斷被媒體報道出來，政府、物業(yè)公司和居委會在實(shí)踐中也進(jìn)行了多個方面的探索和嘗試。因此，本文試 圖將理論和實(shí)踐相統(tǒng)一，為新投入使用的保障性住房物業(yè)管理提供建議，避免新項(xiàng)目陷入過去的老路，而是把物業(yè)管理放到與規(guī)劃和設(shè)計同樣的高度，形成物業(yè)管 理、業(yè)主生活品質(zhì)和北京市整體形象的良性循環(huán)互動，真正把物業(yè)管理工作水平提高到一個新的層次。
(三)文獻(xiàn)綜述
1.國內(nèi)文獻(xiàn)綜述
在保障性住房建成后，物業(yè)管理成為保障性住房重要議題之一。李曉紅(2005)指出當(dāng)前物業(yè)管理人才匱乏，嚴(yán)重制約物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展;物業(yè)管 理立法滯后，理論體系不健全;《物業(yè)管理?xiàng)l例》中某些立法概念界定不明確，導(dǎo)致許多糾紛的解決缺乏依據(jù)，因此國家應(yīng)盡快出臺物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的 理論體系。史曉文(2007)指出物業(yè)管理的消費(fèi)市場尚不成熟、社會輿論導(dǎo)向的影響、信息不對稱、業(yè)主過多主張權(quán)利不承擔(dān)義務(wù)、部分業(yè)主存在僥幸心理、服 務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價不符”和開發(fā)商越權(quán)承諾等原因?qū)е挛飿I(yè)管理費(fèi)收取困難。
由于保障性住房物業(yè)管理存在諸多問題，學(xué)者對如何解決問題也進(jìn)行了研究。馬萬里(2008)根據(jù)杭州市廉租房物業(yè)管理存在的問題，針對性地提出 了可通過利用廉租房社區(qū)勞動力、根據(jù)人均收入調(diào)整租金和加強(qiáng)社區(qū)與社會的互動來提升物業(yè)管理水平。李季平(2010)建議國家出臺適用于保障房居住對象的 物業(yè)管理政策應(yīng)考慮以下幾個方面的問題：合理的物業(yè)管理費(fèi)用價格、財政補(bǔ)貼保障房小區(qū)、以單位為主的保障性住房小區(qū)物業(yè)管理由以單位管理為主轉(zhuǎn)型為物業(yè)公 司專門服務(wù)的可行路徑和保障房小區(qū)配套服務(wù)管理等。吳鴻根(2010)分析了構(gòu)建保障性住房物業(yè)管理模式的若干途徑：建立保障性住房物業(yè)管理政策法規(guī)體 系、同步做好保障性住房的建設(shè)與物業(yè)管理、探索保障性住房物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)模式、保障性住房資金管理封閉運(yùn)作相對獨(dú)立、政府購買服務(wù)給予財政補(bǔ)貼和稅收減 免和構(gòu)建保障性住房物業(yè)管理監(jiān)管考核機(jī)制等。
2.國外文獻(xiàn)研究
Donnison(1967)分析了政府在保障性住房供給過程中的作用。Stone(1994)認(rèn)為住房所能支出的最高金額可支配收入部分應(yīng)低 于為達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)的非住房消費(fèi)的費(fèi)用。Paul Balchin(1996)指出英國政府制定住房政策應(yīng)該把經(jīng)濟(jì)增長、補(bǔ)貼效率和帕累托最優(yōu)、完全競爭的住房租賃市場和大量的租賃消費(fèi)者結(jié)合起來。Amy Bogdon(1997)分析指出住房消費(fèi)超過家庭收入30%的家庭存在過度的費(fèi)用負(fù)擔(dān)，若住房消費(fèi)超過收入50%，則存在嚴(yán)重的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。霍華德·格倫 內(nèi)斯特(2003)分析了英國實(shí)行保障性住房租金的政府管制政策，指出租金控制政策減少私人出租房的供給。
阿瑟.奧沙利文(2003)分析了美國現(xiàn)行的保障性住房政策對城鎮(zhèn)居民低收入人口的影響，認(rèn)為美國聯(lián)邦的保障性住房政策造成了住房隔離，住房隔 離加重了貧困，主張對住房政策進(jìn)行深層次的改革，消除城鎮(zhèn)居民的貧困。他分析指出支付現(xiàn)金補(bǔ)貼優(yōu)于提供保障性住房，因?yàn)檫@樣可以增加每個家庭的效用。
(四)文章結(jié)構(gòu)
本文根據(jù)北京市保障性住房大規(guī)模投入使用而保障性住房物業(yè)管理面臨困境的實(shí)際情況，指出本文研究意義在于改善現(xiàn)有保障性住房的物業(yè)管理狀況，同 時給新投入使用的保障性住房物業(yè)管理提供建議。因此，本文在研究國內(nèi)外文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，首先通過問卷調(diào)查和訪談的方式了解當(dāng)前北京市保障性住房的物業(yè)管理現(xiàn) 狀及存在的問題;然后運(yùn)用公共財政理論和委托代理理論分析保障性住房物業(yè)管理存在困境的原因;最后根據(jù)上述分析，提出建立北京市保障性住房物業(yè)管理新模式 的幾點(diǎn)建議——提高保障家庭物業(yè)管理的參與程度，配建的保障性住房享受部分物業(yè)服務(wù)，并按所接受服務(wù)支付部分物業(yè)管理費(fèi)，避免低收入家庭集中居住和強(qiáng)調(diào)物 業(yè)公司的社會責(zé)任等。
文章具體研究和寫作結(jié)構(gòu)如圖1所示。
二、研究理論基礎(chǔ)和方法
(一)研究基礎(chǔ)理論
1.公共財政理論
公共財政理論認(rèn)為，客觀上存在的市場失靈無法完全通過其自身的機(jī)制得到消除。因而，需要政府運(yùn)用立法、規(guī)制、稅收、轉(zhuǎn)移支付等必要政策工具進(jìn)行干預(yù)。財政支出行為實(shí)質(zhì)上是一種公共開支行為，因此公共財政理論對于分析保障性住房具有借鑒意義。
保障性住房作為我國社會保障體系的重要內(nèi)容，也是社會公共需要的一個重要組成部分，從而保證保障性住房物業(yè)管理的質(zhì)量，必然也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下公共財政的一項(xiàng)重要職能。
圖1：本文研究和寫作結(jié)構(gòu)
2.委托代理理論
委托代理理論是制度經(jīng)濟(jì)學(xué)契約理論的主要內(nèi)容之一，主要研究的委托代理關(guān)系是指一個或多個行為主體根據(jù)一種明示或隱含的契約，指定、雇傭另一些 行為主體為其服務(wù)，同時授予后者一定的決策權(quán)利，并根據(jù)后者提供的服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量對其支付相應(yīng)的報酬。授權(quán)者就是委托人，被授權(quán)者就是代理人。代理人可能 為了追求他們自己的目標(biāo)而以犧牲委托人的利益為代價。對保障性住房的物業(yè)管理價格規(guī)制可以歸結(jié)為一個典型的委托—代理問題，政府作為委托人，而企業(yè)是代理 人。
(二)研究方法
1.理論方面：文獻(xiàn)研究
本文通過查閱大量有關(guān)低收入群體住房保障與物業(yè)管理手段方面的文獻(xiàn)資料，了解國內(nèi)外保障性住房物業(yè)管理的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，通過問卷調(diào)查和訪談的 方式了解當(dāng)前北京市保障性住房的物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題，運(yùn)用公共財政理論和委托代理理論分析保障性住房物業(yè)管理困境的原因，并針對性地提出改進(jìn)建議， 創(chuàng)建北京市保障性住房物業(yè)管理的新模式。
2.調(diào)研：問卷調(diào)查和訪談
本文避免了以往保障性住房物業(yè)管理研究偏重理論而少實(shí)踐，重政策而忽視政策實(shí)施效果的局限，通過對具體保障性住房小區(qū)進(jìn)行研究，有數(shù)據(jù)支撐論證，對保障性住房的物業(yè)管理政策實(shí)施、后期管理進(jìn)行了反饋和思考，這將對今后保障性住房的物業(yè)管理有重要的借鑒意義。
三、北京市保障性住房物業(yè)管理模式現(xiàn)狀及問題
(一)限價房、經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理現(xiàn)狀問題
2006年1月1日起，北京市發(fā)改委、北京市建委聯(lián)合發(fā)布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》和《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政 府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》正式實(shí)施。經(jīng)濟(jì)適用房管理收費(fèi)從原有的定價模式轉(zhuǎn)變?yōu)檎笇?dǎo)價，不能上浮，下浮不限。經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理的實(shí)施和完善對其良性發(fā)展運(yùn) 行具有重要意義。但是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房住宅的物業(yè)管理情況不容樂觀，存在諸多問題，不僅影響了業(yè)主的居住質(zhì)量，同時也阻礙了整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
1.價格機(jī)制不合理
從經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理政策來看，政府考慮到經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主對象多為中低收入家庭，為切實(shí)起到緩解中低收入人群的經(jīng)濟(jì)困難問題，經(jīng)濟(jì)適用住房的 物業(yè)管理費(fèi)一直是由政府定價或執(zhí)行政府指導(dǎo)價的，經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直低于一般商品住房的收費(fèi)，這使得以勞動密集型為主的物業(yè)管理企業(yè)在本來 就非常微利的經(jīng)營中更加舉步維艱，難以生存，低廉的物管費(fèi)用很難維持物業(yè)公司正常的經(jīng)營開支，政府限價與企業(yè)追求利益形成了不可調(diào)和的矛盾，所以造成管理 經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)公司不得不通過減少服務(wù)項(xiàng)目、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來減少開支、控制成本，從而出現(xiàn)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差，拒繳物業(yè)管理費(fèi)的局面。
2.缺乏市場競爭機(jī)制
目前，大部分經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理都是由政府房管部門下屬企業(yè)改制后的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，由政府支撐的物業(yè)企業(yè)，在服務(wù)上大都抱著“國有企 業(yè)”，混一天算一天得過且過的思想，所以在服務(wù)質(zhì)量上也得不到較高的提升，造成經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理始終停留在看看門、掃掃地而已的狀態(tài)，還有部分大中型 企業(yè)單位開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房受“自行開發(fā)、自行管理”和“肥水不流外人田”等陳舊觀念的束縛和影響，通常不愿將其開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目推向社會和市場管理，致 使經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理不能像商品住宅區(qū)一樣通過公開招標(biāo)方式進(jìn)行管理，市場競爭機(jī)制難以建立并發(fā)揮作用。
3.提供服務(wù)缺乏針對性
經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)居住人群的特殊性決定了其在物業(yè)管理模式上要區(qū)別于一般商品房小區(qū)進(jìn)行經(jīng)營，要依據(jù)服務(wù)對象的特殊性判斷業(yè)主的需求，有針對性地 開展服務(wù)，不能只注重物管企業(yè)本身的經(jīng)濟(jì)利益，脫離大多數(shù)業(yè)主的實(shí)際需求，盲目推出一些投入小、產(chǎn)出高的有償服務(wù)。應(yīng)根據(jù)廣大業(yè)主的實(shí)際需要，有針對性地 提供適用經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的管理細(xì)化服務(wù)。
4.業(yè)主經(jīng)濟(jì)水平受限和消費(fèi)觀念落后并存
經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的不少業(yè)主由于自身的經(jīng)濟(jì)水平和專業(yè)知識所限，只強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理費(fèi)的收取高低問題，只關(guān)注小區(qū)的綠化、保潔等表面現(xiàn)象，而對于需 要花費(fèi)大量資金的樓房主體的硬件維護(hù)、設(shè)施設(shè)備的安全維修等專業(yè)問題關(guān)注甚少。如果物業(yè)公司只按照業(yè)主意愿收取過于低廉的物業(yè)管理費(fèi)將勢必在一定程度上限 制物業(yè)管理公司進(jìn)一步提高服務(wù)的質(zhì)量和水平，放棄對小區(qū)物業(yè)的妥善維修和保養(yǎng)，長此以往必將造成經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)出現(xiàn)“未老先衰”的可怕后果。
(二)廉租房物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題
廉租住房制度是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，主要目的是滿足城市最低收入家庭急需解決的住房需求，而對于物業(yè)管理行業(yè)而言，廉租房物業(yè)管理 工作卻是一項(xiàng)新生物。到目前為止，全國在廉租住房物業(yè)管理上還沒有一個統(tǒng)一的模式和路徑。廉租住房物業(yè)管理不僅關(guān)系到城市長遠(yuǎn)發(fā)展，處理不好更可能是若干 年后產(chǎn)生社會問題的誘因。
通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)北京市廉租房社區(qū)物業(yè)管理存在一定問題(見圖2)，具體分析如下。
1.管理費(fèi)用不足
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，廉租住房家庭不用交納基本物業(yè)管理費(fèi)，只需交納一定的房租，房屋的維修和管理費(fèi)用都包含在內(nèi)。但是，僅憑這些資金相對于物業(yè)管理前期的成本投入和日常的運(yùn)行費(fèi)用只是杯水車薪，無法正常支持廉租住房社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。
2.管理模式缺乏效率
目前，我國廉租住房物業(yè)管理大部分以政府行政管理為主，這與物業(yè)管理的市場性相違背，也不便于提高廉租住房社區(qū)物業(yè)管理效率，也不利于廉租住房 社區(qū)可持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營。廉租住房有其社會保障性和社會福利性的特點(diǎn)，但是與傳統(tǒng)的公房管理既有相似之處又有區(qū)別。雖然廉租住房也是“以租養(yǎng)房”，但是實(shí)際 上是收了租也養(yǎng)不了房，仍然需要大量的財政補(bǔ)貼和保障資金投入。
3.社區(qū)勞動力閑置
我國廉租住房小區(qū)物業(yè)管理基本上沒有充分利用社區(qū)勞動力資源的優(yōu)勢。特別是沒有充分考慮廉租住房社區(qū)人力資源的特征，勞動力相對富余，比如部分保安、保潔、綠化、勤雜崗位完全可以安排解決廉租住房社區(qū)閑置勞動力問題。
圖 2：北京廣渠門廉租房物業(yè)管理分項(xiàng)滿意度柱狀圖
四、北京市保障性住房物業(yè)管理存在問題的原因分析
(一)低收入家庭支付物業(yè)管理費(fèi)的能力有限
物業(yè)管理費(fèi)實(shí)際上就是物業(yè)管理公司提供的管理服務(wù)的價格。保障性住房住宅小區(qū)的業(yè)主和住戶家庭大都有一個共同的特點(diǎn)就是多為來自城市不同區(qū)域的 生活困難家庭和中、低收入家庭。保障性住房由于其天然的福利性和保障性，如果要求低收入群體居住的保障性住房住戶和商品房業(yè)主，都按相同標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)和享受一 樣的物業(yè)服務(wù)，可能有些家庭承擔(dān)不了。
(二)政府補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的效率低
作為帶有社會保障性質(zhì)的保障性住房，政府應(yīng)對其物業(yè)管理費(fèi)給予一定的補(bǔ)貼或?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)的稅收給予一定的優(yōu)惠政策，比如低稅率或者減免某些項(xiàng) 目的稅收。從北京市保障性住房的物業(yè)管理政策來看，其物業(yè)管理費(fèi)一直由政府定價或執(zhí)行政府指導(dǎo)價，均屬于政府制定的計劃價格。保障性住房的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 一直低于一般商品住房的收費(fèi)，不能根據(jù)市場供求情況靈活調(diào)整，也就失去了價格對市場供求均衡的影響力。而且目前大部分經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理都是由政府房管 部門的下屬企業(yè)改制的國家物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，由政府支撐的物業(yè)企業(yè)，在服務(wù)上大都抱著共產(chǎn)黨的企業(yè)，混一天算一天得過且過的思想，所以在服務(wù)質(zhì)量上也得不 到較高的提升，造成經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理始終停留在看看門、掃掃地而已的狀態(tài)，還有部分大中型企業(yè)單位開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房受“自行開發(fā)、自行管理”和 “肥水不流外人田”等陳舊觀念的束縛和影響，通常不愿將其開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目推向社會和市場管理，致使經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理不能向商品住宅區(qū)一樣通過公開招標(biāo) 方式進(jìn)行管理，政府補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)效率低，市場競爭機(jī)制難以建立并發(fā)揮作用。
(三)低收入家庭集中居住需要特殊的服務(wù)
北京市保障性住房建設(shè)的主體為經(jīng)濟(jì)適用住房，其建設(shè)一般選址在城郊結(jié)合部和城市邊緣地帶，目前有越來越遠(yuǎn)的趨勢，而且規(guī)模過大，商業(yè)、文化、教 育、醫(yī)療、公共交通等城市配套公共設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重缺乏或滯后。部分經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模過大、周邊缺少就業(yè)崗位形成了功能單一的“臥城”，致 使交通出行產(chǎn)生“潮汐”現(xiàn)象，造成嚴(yán)重的交通負(fù)擔(dān);社區(qū)規(guī)模過大難于管理，存在治安隱患;中低收入家庭大規(guī)模集中容易在空間上產(chǎn)生貧富分化與隔離，不利于 社會的融合發(fā)展和和諧發(fā)展。由于上述特殊性，所以保障性住房的物業(yè)管理機(jī)制不能簡單地由普通商品房的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)推知。
保障性住房小區(qū)的業(yè)主和住戶多是由城市特困戶和中、低收入家庭以及老城區(qū)拆遷戶、失地農(nóng)民安置戶等組成的，他們對物業(yè)管理重要性的認(rèn)識嚴(yán)重不足，不能較好地配合物業(yè)管理工作。
(四)政府和物業(yè)公司之間信息不對稱導(dǎo)致物業(yè)公司存在尋租行為
物業(yè)管理企業(yè)作為市場行為的主體，追求經(jīng)濟(jì)效益是其基本權(quán)益，隨著能源價格和勞務(wù)價格上漲，以勞動密集型為主的物業(yè)管理企業(yè)面臨著重重危機(jī)，新 政策也只能使物業(yè)管理企業(yè)在微利中徘徊，物業(yè)管理企業(yè)可能通過尋租行為來追求自身利益最大化。政府限價與企業(yè)追求利益形成了難以調(diào)和的矛盾。
五、建立北京市保障性住房物業(yè)管理新模式
(一)提高保障家庭物業(yè)管理的參與程度
1.建立小區(qū)就業(yè)模式
基于保障性住房住戶中擁有較多的勞動力資源，考慮將這些有效的人力資源用于自身的物業(yè)建設(shè)，同時也幫他們解決就業(yè)問題，相輔相成，實(shí)現(xiàn)“雙 贏”。由于保障性住房小區(qū)勞動力的富余性， 居住人可以以出力的形式參與小區(qū)的物業(yè)管理，物業(yè)管理可把已有的勞動力資源作為培訓(xùn)重點(diǎn)，挖掘就業(yè)潛力。
具體做法是，小區(qū)選出數(shù)名業(yè)主代表(類似于業(yè)主委員會)，全權(quán)負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)工作安排，再由業(yè)主代表聘請人員從事小區(qū)的保潔、綠化、保安等專業(yè) 性不強(qiáng)的工作。這種物業(yè)管理模式的優(yōu)點(diǎn)是小區(qū)居民直接參與物業(yè)管理，可以降低管理費(fèi)用，提高滿意度。北京市保障性住房小區(qū)非常適合推廣這種物業(yè)管理模式， 并且已經(jīng)具備了一定的條件。第一，這些小區(qū)具備符合條件的業(yè)主代表的潛在人選。業(yè)主代表必須有一定的閑暇時間管理小區(qū)，同時還要有很高的敬業(yè)精神和相應(yīng)的 管理水平。比如在公房小區(qū)中的原單位退休人員自然是最適合的人選，已退休的業(yè)主時間充裕，他們正需要平臺發(fā)揮余熱;同時小區(qū)是他們自己的地方，他們理所當(dāng) 然會關(guān)心小區(qū)的一草一木;退休職工在單位參加工作幾十年，擁有一定的管理經(jīng)驗(yàn)，完全可以勝任小規(guī)模管理工作。第二，小區(qū)內(nèi)住戶相互之間熟絡(luò)，管理起來容 易;小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施相對比較簡單，不需要非常專業(yè)的設(shè)施管理人員;小區(qū)內(nèi)綠地、停車場等公用場所面積小，維護(hù)簡單。物業(yè)管理人員不需要非常專業(yè)的物業(yè)管理 水平就可以開展物管工作。“就地取人”，把具備勞動條件的低困住戶組織起來參與小區(qū)物業(yè)管理，建立“既是居住者又是維護(hù)者”的可靠穩(wěn)妥的安全防范第一線團(tuán) 隊(duì)，一方面解決了他們的就業(yè)問題，另一方面他們因?yàn)槭菫樽约壕幼〉募覉@服務(wù)，責(zé)任心和奉獻(xiàn)意識更強(qiáng)。
2.設(shè)立小區(qū)居民“義務(wù)奉獻(xiàn)日”
盡管此類小區(qū)與商品化開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)相比在物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化運(yùn)作上有許多特殊性，比如此類小區(qū)業(yè)主和住戶對物業(yè)管理的認(rèn)識有限、家庭經(jīng)濟(jì) 收入有限、部分業(yè)主和住戶的綜合素質(zhì)有限以及傳統(tǒng)的居住習(xí)慣等。保障性住房小區(qū)居住者多為中、低收入家庭，觀念陳舊，對改善公共居住環(huán)境缺乏熱心。但正是 這些特殊性決定了在此類小區(qū)必須實(shí)行專業(yè)化、市場化、規(guī)范化的物業(yè)管理新體制。只有這樣，才能讓他們逐步樹立接受專業(yè)物業(yè)管理的意識，逐步樹立市場經(jīng)濟(jì)體 制下需自己“花錢買服務(wù)”的意識，逐步樹立對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督的意識，逐步樹立對物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作的配合和支持的意識等。通過每周工作 例會、物業(yè)管理師專業(yè)講座、巡區(qū)現(xiàn)場分析等方式培訓(xùn)并提高服務(wù)專員素質(zhì)。
(二)配建的保障性住房享受部分物業(yè)服務(wù)，并按所接受服務(wù)支付部分物業(yè)管理費(fèi)
北京現(xiàn)擬定對保障性住房物業(yè)收費(fèi)采取政府指導(dǎo)價，而對一般商品房則實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。譬如目前北京市經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的收費(fèi)是0.52元/平方米， 比一般的商品房要低，并且保障性住房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)近期不可能大幅上調(diào)。換句話說，很多保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理公司是在生存線上掙扎。因此，目前對保障性住 房實(shí)行全方位的酬金制是不現(xiàn)實(shí)的。那么在實(shí)行包干制的前提下，物業(yè)收費(fèi)低，而政府對保障性住房小區(qū)物業(yè)管理公司又沒有特殊的政策優(yōu)惠，對這些公司是很不利 的。物業(yè)公司是一個獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，盈利是其最根本目標(biāo)，因此，物業(yè)公司的變相收費(fèi)也就很難避免，最終損害業(yè)主利益。怎樣解決好后期問題?建議在初期物業(yè) 管理部門應(yīng)盡量地開展有償服務(wù)，以有償服務(wù)的所得來補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)的不足，進(jìn)而保證物業(yè)管理質(zhì)量。同時政府也可以在保障性住房小區(qū)項(xiàng)目設(shè)計規(guī)劃階段做出相 應(yīng)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)為保障性住房小區(qū)的后期物業(yè)管理企業(yè)設(shè)計建造出部分經(jīng)營用房，以保證物業(yè)管理企業(yè)能利用經(jīng)營用房的收入來補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足。
物業(yè)收費(fèi)價格與政府制定一般商品房收費(fèi)價格比較，要相對偏低一些，適合低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力。如果從住房檔次來分析，低收入家庭居住的保障性住房小區(qū)，一般套型面積小、容積率高、綠化率低，居住環(huán)境相對普通一些，收費(fèi)低一些也是比較公平的。
(三)避免低收入家庭集中居住
發(fā)揮城市規(guī)劃的綜合調(diào)控作用，保障性住房建設(shè)的項(xiàng)目選址和設(shè)施配套應(yīng)該是多部門協(xié)作、統(tǒng)籌兼顧、綜合決策的結(jié)果。
政府制定年度建設(shè)計劃和傾斜政策應(yīng)給予中低收人家庭更多關(guān)注。保障性住房建設(shè)應(yīng)該會同土地、計劃、規(guī)劃、建設(shè)等部門，根據(jù)當(dāng)?shù)氐耐恋匕l(fā)展總體規(guī) 劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃、城市規(guī)劃和建設(shè)計劃進(jìn)行項(xiàng)目選址，并應(yīng)得到文、教、衛(wèi)、體等主管部門的支持，這是一個綜合決策的過程。應(yīng)盡可能將保障性住房建設(shè)于大運(yùn) 量、經(jīng)濟(jì)型公共交通發(fā)達(dá)、公共設(shè)施服務(wù)水平較高的地區(qū)，這樣可以從源頭上避免中低收入家庭居住空間越來越被邊緣化的趨勢。同時應(yīng)加大投資力度，盡快完成選 址后各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)與運(yùn)行，避免設(shè)施建設(shè)的嚴(yán)重滯后。采用“大融合、小分散”模式合理控制建設(shè)規(guī)模，倡導(dǎo)混合居住、設(shè)施共享共建，為中低收入家庭創(chuàng)造 完善舒適的社區(qū)生活環(huán)境。
(四)強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的社會責(zé)任
鑒于保障性住房小區(qū)的特殊性，也需要接管此類小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要以社會效益優(yōu)先，真正擔(dān)負(fù)起企業(yè)的社會責(zé)任。筆者設(shè)想接管此類小區(qū)物業(yè)服務(wù)企 業(yè)的經(jīng)營活動可以與發(fā)展殘疾人事業(yè)和解決城市下崗失業(yè)人員和具有相應(yīng)勞動技能的殘疾人員作為員工，不僅解決他們的就業(yè)問題，減輕了社會負(fù)擔(dān)，還由于他們在 本小區(qū)或相關(guān)小區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)工作，可直接影響到相鄰業(yè)主和住戶對物業(yè)管理服務(wù)工作的理解和支持，逐步培養(yǎng)他們接受物業(yè)管理服務(wù)的意識和履行交納物 業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，為逐步減少政府對此類小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的資金扶持提供條件。另一方面，接管企業(yè)還可以以接管的小區(qū)為基地，對相關(guān)殘疾人和下崗 失業(yè)人員從事物業(yè)管理服務(wù)工作進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，為他們提高就業(yè)技能提供切合實(shí)際的培訓(xùn)場所。
對于接管企業(yè)必須制定出一系列針對性的服務(wù)方案，以滿足此類小區(qū)特定住戶群體的需要等。比如針對一些老弱病殘人員家庭、特困戶家庭等，變特約有 償服務(wù)為免費(fèi)提供服務(wù)等，即體現(xiàn)了企業(yè)的社會責(zé)任，又能將政府對企業(yè)的信任轉(zhuǎn)化為對弱勢群體做好全面服務(wù)的行動，將政府對弱勢群體的關(guān)愛落到實(shí)處。當(dāng)然政 府在選聘接管此類小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，要重點(diǎn)審查企業(yè)的實(shí)力、信譽(yù)和相對應(yīng)的管理業(yè)績等。選聘此類小區(qū)的接管企業(yè)宜采用議標(biāo)的方式。同時政府主管部門應(yīng) 建立對接管企業(yè)的監(jiān)督考核體系，確保扶持資金的正確使用，確保接管企業(yè)嚴(yán)格按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。
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