圖2：萬科2008年受市場影響下的業(yè)績變化情況

　　來源：中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)的2008和2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度報告

　　可見，市場因素對房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績的關(guān)鍵作用。

　　在房地產(chǎn)市場和前景良好的狀況下，即使是綜合經(jīng)營能力不很強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，獲得融資也比較容易。與此相對應(yīng)，在房地產(chǎn)市場不好的時候，即使是萬科集團(tuán)、恒大集團(tuán)等大型房企，一樣面臨資金緊缺而不得不暫停儲備土地，甚至臨時停工。這是因為，房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴向商業(yè)銀行貸款，往往以土地使用權(quán)、房屋或者在建工程等作為抵押。在房地產(chǎn)行業(yè)市場和前景良好的狀況下，這些不動產(chǎn)必然容易實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)且不斷增值，即使是綜合經(jīng)營能力一般的中小房地產(chǎn)企業(yè)，其資信能力評級也可能較高，比較容易獲得銀行貸款;相反，在房地產(chǎn)行業(yè)市場不好的時候，必然容易造成滯銷，且擔(dān)保物的價值處于貶值的狀態(tài)，當(dāng)然不易獲得貸款，至少貸款額度會相對降低。

　　3、融資資金量大

　　房地產(chǎn)企業(yè)是最典型的資金密集型企業(yè)，其投資量巨大，決定了房地產(chǎn)企業(yè)融資最基本的特點(diǎn)就是融資的資金量大。

　　國家統(tǒng)計局月度數(shù)據(jù)顯示，2009年1月至10月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資累計150709.76億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資28439.73億元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的18.87%?？梢姡康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資資金量的絕對值非常之大。

　　國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例通知》(國發(fā)〔2009〕27號)規(guī)定“保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。”也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金最低比例要求為20%—30%，最高70%—80%比例的資金可以來自于各種途徑的融資，可見房地產(chǎn)融資資金量之大。

　　二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要途徑

　　現(xiàn)在，我國房地產(chǎn)業(yè)主要通過國內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、自有資金、其他途徑籌資、定金及預(yù)付款等渠道籌資。2008年1月～2008年12 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 38146.03 億元，其中國內(nèi)貸款 7256.55 億元，利用外資 726.33 億元，外商直接投資 643.98 億元，自籌資金 15081.27 億元，自有資金 8688.87 億元，其他途徑籌資15081.88 億元，定金及預(yù)付款項 9286.09 億元[1]?？梢钥闯觯覈康禺a(chǎn)業(yè)資金來源中，銀行貸款占了很大的一部分，由于經(jīng)濟(jì)的不景氣、房地產(chǎn)業(yè)蕭條以及國家早先為抑制房價過熱而制訂了一些政策，銀行業(yè)對房地產(chǎn)的貸款增速明顯要小于前幾年。而企業(yè)的自籌資金和其他來源資金的總和在資金來源總額中的比重最大，這一部分資金主要是通過企業(yè)發(fā)行債券和股票募集而得。房地產(chǎn)資金來源中利用外資和外商直接投資的比重卻并不大，這一方面是由于房地產(chǎn)業(yè)有地域性的特點(diǎn)，一方面是中國政府在房地產(chǎn)業(yè)對外國資本有諸多限制。

　　1、銀行信貸

　　銀行信貸是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)融資最主要的途徑，房地產(chǎn)企業(yè)存在過度依賴銀行信貸的現(xiàn)象。截至2009年9月末，主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為6.81萬億元[2]。

　　在房地產(chǎn)業(yè)高度依賴銀行貸款時，獲取銀行授信的能力就成為檢驗各個房地產(chǎn)企業(yè)資本競爭能力的重要指標(biāo)。而銀行決定授信與否和授信多少，主要看各個企業(yè)的資信情況和當(dāng)時國家信貸政策的調(diào)整變化。就加強(qiáng)自身建設(shè)而言，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)涉及社會的方方面面，既接觸上下游產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)商，也免不了與各個行政部門打交道，顧客更是最直接的終端服務(wù)對象。房地產(chǎn)企業(yè)在任何一個環(huán)節(jié)缺乏資信，都有可能寸步難行。對于國家對房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營企業(yè)貸款的收縮而言，由于各個商業(yè)銀行的獨(dú)立性和外國商業(yè)銀行的入住，中央政府的這一決策在銀行具體操作中能否到位和影響程度，還得通過實(shí)踐來檢驗，各房地產(chǎn)企業(yè)通過密切關(guān)注形勢的變化和產(chǎn)業(yè)的影響，來科學(xué)確定各自的融資方法和融資能力。

　　2、房地產(chǎn)信托

　　隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的確立和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)信托融資已經(jīng)成為現(xiàn)代融資中不可或缺的組成部分。但近年來，由于國家實(shí)行宏觀調(diào)控和金融緊縮的政策，資金日漸捉襟見肘的房地產(chǎn)開發(fā)商由于銀行的銀根抽緊而開始尋求新的融資渠道。房地產(chǎn)信托這個原本無足輕重的角色此時展現(xiàn)出巨大魅力，迅速與房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生戀情。

　　房地產(chǎn)信托之所以如此走俏市場，其主要原因在于其良好的預(yù)期收益，高額的回報率具有極大的誘惑力，讓投資者對房地產(chǎn)信托趨之若鶩。事實(shí)上，房地產(chǎn)信托與銀行存款、國債、企業(yè)債等多種金融產(chǎn)品相比，其融資產(chǎn)品的預(yù)期收益相對要高一些，而且市場上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限大多在 1~3 年之間，預(yù)期收益率普遍在 4%~6%之間，有的甚至高達(dá) 8%~10%。雖然目前房地產(chǎn)融資主渠道仍然是以商業(yè)銀行為主，但在未來數(shù)年間，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品融資將可能與商業(yè)銀行并駕齊驅(qū)甚至大有超越之勢。

　　2007年，中國銀監(jiān)會正式頒布實(shí)施新修訂的《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》(簡稱《新辦法》)，同時下發(fā)“關(guān)于信托公司過渡期有關(guān)問題的通知”。通知規(guī)定：達(dá)到規(guī)定條件的信托公司，可以申請?zhí)崆敖Y(jié)束過渡期，變更公司名稱，核準(zhǔn)新業(yè)務(wù)范圍。通知還指出：銀監(jiān)會將遵循成熟一家審批一家的原則，鼓勵達(dá)到條件的信托公司在過渡期內(nèi)申請?zhí)崆敖Y(jié)束過渡期，按《新辦法》全面開展信托業(yè)務(wù)，支持公司開發(fā)新的信托產(chǎn)品與業(yè)務(wù)創(chuàng)新?！缎罗k法》明確表明了銀監(jiān)會將對國內(nèi)信托市場重新定位和整合，信托業(yè)進(jìn)入兼并、收購和重組的時代。具體表現(xiàn)為：一是對信托公司自營業(yè)務(wù)進(jìn)行全面規(guī)范，對投資業(yè)務(wù)的規(guī)范尤其嚴(yán)格;二是信托業(yè)務(wù)中貸款運(yùn)用方式被嚴(yán)格限制;三是合格投資人的引入可能導(dǎo)致部分信托公司客戶的嚴(yán)重流失;四是異地業(yè)務(wù)的放開將打破市場地域平衡，導(dǎo)致信托公司所占市場份額縮小。但是我們也應(yīng)該看到：強(qiáng)者恒強(qiáng)，那些真正具有核心競爭力、有品牌、講誠信的信托公司將會脫穎而出，做大做強(qiáng)。

　　根據(jù)用益信托工作室的統(tǒng)計，2009年1-10月，全國52家信托機(jī)構(gòu)共發(fā)行921個集合信托計劃，發(fā)行規(guī)模共計人民幣943.19億元，其中，發(fā)行房地產(chǎn)集合信托計劃159個，為房地產(chǎn)企業(yè)融資共計人民幣267.26億元。

　　3、資本市場

　　房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場進(jìn)行融資是一種比較傳統(tǒng)的方式，其最大的優(yōu)點(diǎn)在于可以最大程度的吸收社會閑散資金，但是中國境內(nèi)對公司上市、發(fā)行公司債的條件限制非常嚴(yán)格，因此，資本市場融資在目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中比重較小。

　　就房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票來說，由于受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)上市比較困難，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)很難達(dá)到相關(guān)要求，因此，上市的房地產(chǎn)企業(yè)基本都是國內(nèi)知名的大型房企，且大多數(shù)選擇在境外上市。與之相比，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債融資更是少見，主要原因為：一是中國對發(fā)行公司債券的主體要求非常嚴(yán)格，根據(jù)《公司法》，只有國有獨(dú)資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制。只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)能夠滿足條件;二是，中國債券市場相對規(guī)模較小，發(fā)行和持有的風(fēng)險均較大。

　　房地產(chǎn)企業(yè)上市、發(fā)行公司債券目前沒有特殊的專門性規(guī)范性文件，執(zhí)行一般法的規(guī)定。

　　4、私募股權(quán)基金

　　私募股權(quán)基金是指通過私募形式，對非上市企業(yè)進(jìn)行的權(quán)益性投資。投資者按照其出資份額分享投資收益，承擔(dān)投資風(fēng)險?，F(xiàn)階段私募基金操作規(guī)范在我國尚存法律空白，我國也沒有針對私募股權(quán)基金的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管條例。業(yè)內(nèi)人士稱：中國的私募基金就像水下的冰山，在資本市場的水下“潛行” 。隨著私募基金陽光化的呼聲越來越高，開始有部分私募基金借信托的形式浮出水面。雖然國內(nèi)私募基金早就應(yīng)運(yùn)而生，近年來發(fā)展也比較迅猛，但其依然面臨認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管部門，以及信息披露和公信力不足等問題。而今私募基金要真正浮出水面，主要途徑就是和信托公司合作發(fā)行信托私募基金，轉(zhuǎn)道信托產(chǎn)品謀求最大程度上的合理合法化。

　　目前，國內(nèi)已衍生出“京滬模式”和“深圳模式” 。“京滬模式”以上海國投、華寶信托以及北國投為代表，信托公司和私募管理機(jī)構(gòu)合作發(fā)行信托產(chǎn)品，信托購買者分一般受益人和優(yōu)先受益人兩類，兩者投入資金比通常是 1：2。優(yōu)先受益人是普通公眾投資者，通常只能獲得相對固定的較低收益，年收益率往往在 10%以內(nèi)，其享受的好處是最低限度可以保本。一般受益人通常是私募管理機(jī)構(gòu)，在賺錢的時候可以獲得整只基金的收益，但是在虧損的時候要用自己的本金賠付。“深圳模式”以深國投和平安信托為代表，信托產(chǎn)品受益人只有一種類型，投資者直接分享投資收益，但是沒有保底承諾。私募機(jī)構(gòu)的身份是作為此信托產(chǎn)品的投資顧問公司，通常對投資收益按一定比例分成。 “深圳模式”并沒有強(qiáng)制性規(guī)定私募管理機(jī)構(gòu)的認(rèn)購比例，但私募機(jī)構(gòu)通常會認(rèn)購上百萬乃至上千萬元。由于“深圳模式”中，私募機(jī)構(gòu)根據(jù)投資收益分成，更接近國際管理，因此更被廣大私募機(jī)構(gòu)認(rèn)可。

　　私募基金與信托公司的合作前景很好，未來私募基金和信托公司的發(fā)展前景將長期被看好，因為他們之間是相輔相成、互惠互利的關(guān)系。有的私募基金在初始階段，它的資金來源有限，必須借助有牌照的金融機(jī)構(gòu)通過自身的名義發(fā)行理財產(chǎn)品獲得資金，交由私募基金完成原始積累，同時在此過程中私募基金逐漸發(fā)展、完善、壯大。反之，信托公司在發(fā)行金融理財產(chǎn)品的時候，也可以吸引有實(shí)力的私募基金參與認(rèn)購和投資，分享投資收益，做大做強(qiáng)信托公司。目前，信托化是私募基金非常好的選擇，把信托作為平臺和載體也是比較現(xiàn)實(shí)的，同時也有利于監(jiān)管。另外一些研究者還注意到，國際私募投資基金有意大舉進(jìn)入中國，在政府為他們搭建的一個平臺上，愿與中國企業(yè)、特別是中小型企業(yè)相結(jié)合，其意義遠(yuǎn)不僅是解決他們的融資問題，還可以幫助中國企業(yè)從總體上提高素質(zhì)。

　　5、外資銀行及其券商

　　在中國加入WTO之后，已經(jīng)有多家外資銀行獲準(zhǔn)經(jīng)營人民幣存貸款業(yè)務(wù)以及人民幣信用卡的發(fā)卡業(yè)務(wù)，對國內(nèi)商業(yè)銀行產(chǎn)生了一定的沖擊，使得業(yè)內(nèi)的競爭更趨白熱化。“十一五”期間摩根斯坦利、荷蘭ING集團(tuán)以及剛成立的美國黑石基金等投資集團(tuán)在中國房地產(chǎn)市場都有大規(guī)模的資本運(yùn)作。隨著中國市場的逐漸崛起并表現(xiàn)出持續(xù)發(fā)展的潛力，歐美資本會更多地被吸引到中國的房地產(chǎn)行業(yè)中來。

　　外資銀行在中國的大動作清晰地表明他們盡力拓展在華的市場和吸引國內(nèi)優(yōu)質(zhì)客戶的決心，我們可以利用其大幅擴(kuò)張的勢頭與之進(jìn)行溝通和交流，爭取獲得外資銀行的融資。

　　三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

　　目前我國的房地產(chǎn)融資體制在市場的廣度和深度以及風(fēng)險管理等方面都與發(fā)達(dá)國家存在較大的差距，主要存在以下幾方面的問題：

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一

　　我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，直接融資渠道有限，市場容量小。我國房地產(chǎn)市場開發(fā)以大規(guī)模的住宅小區(qū)建設(shè)為主要形式。這種開發(fā)模式投資周期長，資金規(guī)模大，對融資的依賴性強(qiáng)。在直接融資市場不發(fā)達(dá)，公開上市、發(fā)行債券等渠道不暢的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不大量依賴銀行貸款。商業(yè)銀行是房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金提供者，由于缺乏完善的風(fēng)險分擔(dān)和轉(zhuǎn)嫁的機(jī)制，商業(yè)銀行也成為了風(fēng)險的唯一承擔(dān)者。改革開放以來我國初步形成了以商業(yè)銀行為主體, 其它金融機(jī)構(gòu)廣泛參與的房地產(chǎn)金融體系, 但是由于房地產(chǎn)金融體系還不完善, 房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道單一, 房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款, 使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。房地產(chǎn)開發(fā)資金約有 60%來源于銀行貸款, 房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中, 商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。其它融資渠道如信托, 房地產(chǎn)債權(quán), 房地產(chǎn)股權(quán)融資, 住房資產(chǎn)證券化等融資方式所占的比例很小, 市場容量不大。

　　2、房地產(chǎn)金融市場發(fā)育不完全

　　現(xiàn)在，我國的房地產(chǎn)金融市場尚不完善，房地產(chǎn)金融發(fā)展很不平衡，服務(wù)能力整體薄弱。我國現(xiàn)有房地產(chǎn)融資渠道以銀行信貸為主，其他方式發(fā)展相對滯后，在產(chǎn)品品種利率自主權(quán)和抵押品種方面都與發(fā)達(dá)國家有很大差距。同時，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)范圍狹窄，只有銀行能經(jīng)營房地產(chǎn)抵押貸款，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)定價能力還不足，不能根據(jù)借款人的信用來浮動利率，無法體現(xiàn)對不同開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)貸款利率的差距。

　　此外，目前我國的資產(chǎn)證券化還處在試點(diǎn)階段，包括風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險計量、風(fēng)險分?jǐn)?、風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁等要素在內(nèi)的一套完整的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理體系有待建立和完善。住房按揭貸款支持證券遠(yuǎn)未發(fā)展起來，絕大部分按揭貸款是作為商業(yè)銀行的長期信貸資產(chǎn)而存在于銀行的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，直接造成了銀行資產(chǎn)與負(fù)債期限的錯配。同時，由于我國現(xiàn)行的住房按揭貸款大都采用浮動利率，利率風(fēng)險由借款人承擔(dān)，使得商業(yè)銀行對于住房按揭貸款的利率管理重視不夠，潛在風(fēng)險加劇。

　　3、房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)不完善

　　雖然政府已對我國房地產(chǎn)業(yè)加以重視, 近年來出臺了一系列有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策、 法規(guī), 但仍未形成一整套科學(xué)有效的體系, 缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性, 操作困難, 直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

　　此外，現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)與世貿(mào)規(guī)則存在一定沖突。國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)與外資在華的金融機(jī)構(gòu)適用的法律和享受的待遇不同, 不符合國民待遇原則。目前我國主要用5商業(yè)銀行法6 5證券法6 5保險法6等基本金融法律對國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)制,雖然這些法律也適用外資及外國金融機(jī)構(gòu),但是它們主要受5中華人民共和國外資管理條例6和5在華外資銀行設(shè)立分支機(jī)構(gòu)暫行辦法6等專門法規(guī)的約束。在業(yè)務(wù)范圍,市場準(zhǔn)入,稅收等方面,內(nèi)外資金融機(jī)構(gòu)在法律上享有不同待遇。

　　4、土地儲備制度存在隱性風(fēng)險

　　土地儲備制度是由城市政府委托的機(jī)構(gòu),如土地儲備中心通過征用、收購、置換、轉(zhuǎn)制和到期回收等方式將土地使用者手中分散的土地集中起來,進(jìn)行土地整理和開發(fā),再根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要, 通過招標(biāo)、拍賣有計劃地將土地投入市場,以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理制度。由于土地的稀缺性,土地的價值隨著房地產(chǎn)的發(fā)展容易提高,因此儲備土地往往需要大量資金,而資金的獲取主要來自商業(yè)銀行的貸款這種單一的渠道會滋生許多風(fēng)險,如利率風(fēng)險,本息返還風(fēng)險等。土地招掛拍的市場化運(yùn)作也大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)太多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

　　四、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑創(chuàng)新的對策

　　(一)降低對于銀行信貸的過分依賴，推動多元化的融資

　　從現(xiàn)狀觀察，無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個人住房消費(fèi)貸款，都存在過度依賴銀行信貸的現(xiàn)象，由此蘊(yùn)涵的銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險已成共識。而在新的融資限制條件下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資其實(shí)已經(jīng)難以繼續(xù)依賴銀行貸款，這就把金融創(chuàng)新“逼”上了臺面，多元化的融資途徑已經(jīng)成為了我們解決房地產(chǎn)融資問題的必經(jīng)之路。

　　1、推動房地產(chǎn)證券化

　　房地產(chǎn)證券化集融資與投資于一體，是融資方式的創(chuàng)新，又是投資工具的創(chuàng)新。在資本市場是融資機(jī)制，在房地產(chǎn)市場是經(jīng)營機(jī)制。房地產(chǎn)證券市場的完善，要以證券市場為依托，以房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，由房地產(chǎn)企業(yè)直接發(fā)行債券或股票而進(jìn)入證券市場，或由房地產(chǎn)企業(yè)通過橫向兼并的方式與現(xiàn)有上市公司相融合，從而進(jìn)入證券市場。

　　在具體的操作過程中，比較適合我國現(xiàn)有國情的就是利用國有資產(chǎn)重組和改造的改革機(jī)遇，由政府出面成立金融證券公司，收購各銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款或直接成立房地產(chǎn)投資基金向房地產(chǎn)開發(fā)市場投資。與此同時，在證券市場上，發(fā)行房地產(chǎn)貸款債券或投資債券。

　　2、發(fā)展并規(guī)范民間信貸

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民間金融資產(chǎn)的逐步擴(kuò)張，民間借貸逐漸活躍，特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場化程度較高的地區(qū)。2008 年全國居民儲蓄存款達(dá)到20 萬億元，而銀行由于種種原因使得存貸差越來越大，這就意味著相當(dāng)多的資金找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報率相對來說比較高，往往民間閑置資金也愿意投入到這個行業(yè)。而在當(dāng)前銀行信貸收縮情況下，許多房地產(chǎn)企業(yè)不得不通過民間“高利貸”形式拆借資金。政府應(yīng)通過“地區(qū)試點(diǎn)、逐步放開”的方式培育民間金融機(jī)構(gòu)，規(guī)范民間借貸市場，以消除目前“地下”金融無序發(fā)展的狀態(tài)，將居民閑置資金合理有效地引入房地產(chǎn)行業(yè)，以彌補(bǔ)當(dāng)前信貸收縮情況下房地產(chǎn)企業(yè)融資無門的局面。

　　(二)加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)上市的監(jiān)管

　　房地產(chǎn)企業(yè)上市，使一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)多了一條融資渠道，也將使企業(yè)的財務(wù)、經(jīng)營狀況更透明、市場行為更規(guī)范。但同時，我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在操作不規(guī)范、核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、管理水平低等問題。因此，應(yīng)做好房地產(chǎn)企業(yè)上市的審核工作，確保上市的是信譽(yù)、效益、管理等方面皆優(yōu)的大型房地產(chǎn)企業(yè)，真正體現(xiàn)通過上市來帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的。同時，對政府主管部門和證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)而言，應(yīng)在管理職能、管理手段等方面盡快與國際接軌，依法創(chuàng)造公平、公開、公正的競爭環(huán)境，規(guī)范房地產(chǎn)市場和相關(guān)證券市場，維護(hù)市場秩序，保護(hù)投資雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和證券業(yè)的健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)具有天然的聯(lián)系，是天生的信用擔(dān)保品，他們的有效結(jié)合，將帶動房地產(chǎn)金融保險業(yè)的發(fā)展。在金融全球化的推動下，中國金融業(yè)的開放，海外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，促使先進(jìn)金融技術(shù)的引進(jìn)，推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增強(qiáng)金融業(yè)的競爭力，迅速提高金融業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與效率。這將有效地拓展房地產(chǎn)金融保險業(yè)的市場空間，促進(jìn)房地產(chǎn)證券化，并刺激房地產(chǎn)市場的需求。而且，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，使居民可以擁有更多的金融產(chǎn)品和投資工具，便于理財和投資組合，大大拓展房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融投資的渠道。

　　五、結(jié)論及建議

　　雖然我國房地產(chǎn)已發(fā)展為一個支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的地位，但其發(fā)展仍處于較初級的水平，我國房地產(chǎn)市場處于一個不發(fā)達(dá)、不完善的市場。在我國，房地產(chǎn)受國家政策的影響太大，基本上是市場跟著政策走。而房地產(chǎn)融資需求量巨大，且其融資過于依賴銀行貸款，而銀行是否向房產(chǎn)商發(fā)放貸款則受房地場市場的影響，因此國家政策住到了房地產(chǎn)市場的走向，而房地產(chǎn)市場的興衰則進(jìn)一步?jīng)Q定了房地產(chǎn)融資的難易程度。

　　房產(chǎn)商融資的渠道不少，他們可以通過銀行信貸、房地產(chǎn)信托、資本市場、私募股權(quán)基金以及外資銀行及其券商融通資金，但是在中國，我國的房地產(chǎn)金融市場尚不完善，房地產(chǎn)融資主要還是依賴銀行信貸，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于單一化。

　　因此，要發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，就必須降低其對銀行信貸的過度依賴，應(yīng)完善我國的房地產(chǎn)金融市場，推動房地產(chǎn)融資的多元化。中國應(yīng)該向西方學(xué)習(xí)，推動房地產(chǎn)證券化，擴(kuò)大融資渠道，以滿足房地產(chǎn)行業(yè)的巨額資金需求。此外，國家還應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)上市的監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場和相關(guān)證券市場，維護(hù)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)金融市場的健康發(fā)展。

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