重陽問答：如何看待近期房地產(chǎn)市場及其未來走勢

　　Q：請問重陽投資如何看待近期房地產(chǎn)市場及其未來走勢?

　　A：2014年房產(chǎn)新政以來，全國房地產(chǎn)銷量保持較快增長。樓市銷售向好是多種因素共同作用的結(jié)果。宏觀政策上，經(jīng)濟下行背景下貨幣穩(wěn)健略偏寬松，社會流動性充裕。產(chǎn)業(yè)政策上，消化房地產(chǎn)庫存被中央列為了2016年經(jīng)濟工作五大任務(wù)之一，國家進一步降低購房首付比例和契稅、營業(yè)稅稅率。居民資產(chǎn)配置的角度來看，去年股市波動后缺乏賺錢效應(yīng)，人民幣貶值預(yù)期下社會資金缺乏保值渠道，對一線城市房價上漲也起到推波助瀾作用。展望未來，房地產(chǎn)市場可能仍將呈現(xiàn)較強結(jié)構(gòu)性分化特征?？傮w看，目前房地產(chǎn)市場杠桿風(fēng)險相對可控，但需警惕一線城市房價“天花板”。

　　首先，全國范圍內(nèi)樓市去庫存任務(wù)艱巨，房地產(chǎn)投資難有大幅好轉(zhuǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然具有較強的結(jié)構(gòu)性特征，一線城市由于土地資源稀缺和人口流入，地價和房價持續(xù)快速上漲;三四線城市房地產(chǎn)庫存量仍然較大，去庫存壓力加大。由于一線城市在全國房地產(chǎn)開工和投資中占比已經(jīng)很低，一線城市房價上漲難以對全國數(shù)據(jù)產(chǎn)生直接影響。去年下半年以來，全國土地出讓面積同比降幅縮小，意味著中短期全國房地產(chǎn)投資增速仍將保持低位。

　　其次，居民購房杠桿總體仍然不高，風(fēng)險可控。我國居民部門負(fù)債水平相對較低，目前居民部門貸款在銀行境內(nèi)貸款中的余額中占比不到30%，大幅低于企業(yè)貸款;而美國、加拿大、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家居民貸款占全部貸款的比重超過50%。盡管近期國內(nèi)出現(xiàn)了“首付貸”等創(chuàng)新金融工具，但由于利率較高，主要用于短期資金過橋。此外，房屋交易成本高、流動性差，也使得居民高杠桿投機炒房只是個別現(xiàn)象。因此，居民部門按揭貸款風(fēng)險總體可控。

　　最后，警惕一線城市房價天花板。當(dāng)前一線城市房價總體反映了市場供求關(guān)系，但需警惕房價的兩個天花板。一是美元價格的天花板。房地產(chǎn)，特別是一線城市房產(chǎn)具有較強金融資產(chǎn)屬性，在一定程度上具有國際比價參考性。當(dāng)前一線城市房價較高，大量富裕階層通過房產(chǎn)投資積累了可觀財富，在人民幣匯率相對穩(wěn)定前提下，富裕階層資產(chǎn)海外配置動力會增強，由此形成一線城市房價的美元價格天花板。二是人民幣價格的天花板。一般而言，改善型置換需求由于存量房產(chǎn)增值和收入增長，普遍能夠接受房價上漲，但當(dāng)房價處于高位，且漲幅快于工資漲幅情況下，首次置業(yè)需求可能因為支付能力有限而逐漸萎縮，由此構(gòu)成一線城市房價的人民幣價格天花板。